КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ДУШАНБЕ

Коммерческая недвижимость Душанбе стала формироваться с начала активизации предпринимательской среды в конце 90х годов прошлого века. Отсутствие бизнес центров в Душанбе явилось следствием того, что многие зарубежные и местные компании, а также международные организации использовали и продолжают использовать под офисные помещения отдельные дома, расположенные в центральной части города и квартиры, как правило, на первой линии пр. Рудаки. Необходимо отметить, что в секторе коммерческой недвижимости Душанбе преобладающей формой сделок является аренда.

Коммерческая недвижимость Душанбе и Таджикистана в целом может быть подразделена на приносящую доход — собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения — индустриальную (промышленную) недвижимость. К недвижимости, приносящей доход, можно отнести:

ОФИСНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ В ДУШАНБЕ

При классификации офисных помещений расположенных в Душанбе принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.
В международной практике используется следующая классификация:

КЛАСС "А1":

Международный девелопер;
Центральное месторасположение, удобный доступ;
Полностью заново отстроенное здание;
Микроклимат контролируется при помощи единой системы вентиляции и отопления;
Открытая планировка пространства;
Подземная парковка и удобный доступ;
Система бесперебойного электропитания;
Современные системы безопасности здания;
Профессиональный арендодатель.

«Vefa-center»

КЛАСС "А2":

Центральное месторасположение, удобный доступ;
Новостройка или полностью реконструированное здание;
Контролируемый микроклимат в помещениях;
Открытая планировка пространства по стандарту;
Достаточная парковка и удобный доступ;
Система бесперебойного электропитания;
Современные системы безопасности здания;
Профессиональный арендодатель.

«Grand-hotel»

КЛАСС "В1":

Центральное месторасположение, удобный доступ;
Реконструированное здание;
Система охлаждения приточного воздуха;
Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков;
Качественный ремонт «евростандарт»;
Достаточная парковка и удобный доступ;
Современные лифты;
Охрана;
Профессиональный арендодатель.

КЛАСС "В2":

Центральное месторасположение;
Отремонтированное здание;
Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков;
Качественный ремонт «евростандарт»;
Возможен не очень удобный доступ;
Охрана.

КЛАСС "С1":

Центральное месторасположение;
Косметически отремонтированное здание;
Эффективная планировка этажей;
Качественный ремонт;
Охрана.

КЛАСС "С2":

Различное месторасположение;
Проект возник путем конверсии бывшего института или административного здания;
Различное состояние помещений: от ремонта советского типа до современного стильного интерьера;
Охрана.

КЛАСС "D":

Различное месторасположение;
Не очень удобный доступ;
Проект возник путем конверсии бывшего института или административного здания;
Дешевый ремонт;
Охрана.

МАГАЗИНЫ И ТОРГОВЫЕ КОМПЛЕКСЫ ДУШАНБЕ

Как показал опыт крупных городов Европы и России, хорошими условиями для месторасположения торговых центров, и Душанбе в этом случае не исключение, являются: пересечение крупных автотранспортных магистралей и непосредственная близость остановок автотранспорта. Чаще всего подобные центры оказываются расположенными в «спальных» районах, где классически высока плотность населения, либо за городом, фактически на пустыре, возле автотрассы. В США «MALL», в России «Метро», «Крокус-сити» и др., как правило, расположены за чертой города, что можно объяснить определенным количеством автотранспортных средств на душу населения, численностью населения городов и другими факторами. Эти различия соответственно влияют на требования как на этапе формирования общей стратегии торгового центра при бизнес-планировании, проектировании и продвижении, так и при строительстве и эксплуатации торгового центра. Так, например, различными будут количество парковочных мест, наличие и параметры зон отдыха и развлечений, сопутствующих бытовых услуг и пр.
К факторам, обуславливающим успех, можно отнести:

правильно выбранное расположение;
составление функционального решения и накопления — потребности потенциальных посетителей;
правильно составленный прогноз развития территории, прилегающей к участку застройки (на 5—10 лет);
общая атмосфера торгового центра, что достигается в процессе проектирования и дизайнерских разработок;
четко проработанный подбор арендаторов;
верно выбранная управляющая компания.

Для полноценной работы торговых комплексов в Душанбе особенно требуется, кроме перечисленных факторов, также предоставление сервисных услуг своим арендаторам (например, постоянная уборка территории, ремонтная служба весов, круглосуточная охрана, прессование картона и др.). В настоящее время в Душенбе полнофункциональные торговые центры отсутствуют. наиболее крупными торговыми комплексами, остаются «Цум» и «Садбарг». Таким образом, торговые комплексы могут быть как торгово-рыночными, так и торгово-развлекательными. Торгово-развлекательный центр как один из типов тогрового центра в настоящее время в Душенбе не представлен.

Не следует считать, что развитие многофункциональных торговых центров — это изобретение Запада хорошо прижившееся в России и которое, непременно должно прижиться в Таджикистане. Общеизвестно, что рассмотренная традиция развития крупных торговых площадей, помещений, пассажей, дворов, где «всякий» посетитель мог бы приобрести все, что душе угодно, в соответствии с нуждами и доходом, куда можно было бы прийти приятно провести время, встретить друзей и знакомых, обменяться новостями, уходит корнями в прошлое. И именно географическое положение Центральной Азии на пересечение торговых путей во многом определило традиции и культуру совершения покупок.

Торговля в Таджикистане, как и в любой другой стране мира, как сфера экономической жизни, наименее подвержена влиянию негативных экономических и политических изменений и быстро оправляется от кризиса и депрессий, и главным показателем развития торгового сектора можно считать растущий спрос на функциональные, безопасные торговые площади. В настоящее время в общем объеме нежилого фонда Душанбе площади торгового назначения занимают менее 10%.

ПРОМЫШЛЕННАЯ (ИНДУСТРИАЛЬНАЯ) НЕДВИЖИМОСТЬ ТАДЖИКИСТАНА

Промышленная недвижимость в Таджикистане находится в начальной стадии развития, хотя в последнее время по основной массе объектов приватизации происходит определение собственника. Прежде чем заключать сделку на аренду или покупки промышленной недвижимости в Таджикистане, необходимо провести всесторонний анализ правоустанавливающих документов, чтобы убедиться в бесспорности прав продавца на предлагаемый объект, возможности его законного отчуждения и прав нового собственника на использование этого объекта по предполагаемому назначению. По мере развития процесса формирования реального собственника объем сделок в этой сфере будет увеличиваться. Но это одна сторона вопроса. С другой стороны в каждом районе Республики Таджикистан можно наблюдать пустые корпуса заводов, мастерских, сельскохозяйственных предприятий и зон одтыха с обветшалыми и(или) пришедшими в негодность инженерными сетями и выбитыми стеклами окон. Они стоят и не находят эффективного собственника. Почему? Причин несколько:

Промышленная застройка Таджикистана 60 — 80 гг. не отвечает требованиям современных технологий, а реконструкция требует больших капитальных вложений;
Разрушенная система инженерных коммуникаций (водоснабжение, канализация, электроэнергия). Энергетическое голодание, при остальных благоприятных факторах таких как, недорогая рабочая сила и дешевое сырье по ряду отраслей производства, является серьезным сдерживающим фактором в притоке иностранных инвестиций;
В настоящее время основной арендатор или покупатель промышленной недвижимости Таджикистана — предприятия, требующие для своего развития объекты недвижимости определенной специфики: высокие мощности, наличие хороших автомобильных и железнодорожных подъездных путей, одноэтажные и желательно отдельно стоящие здания, имеющие автономные коммуникации;
Как правило, требования потенциальных арендаторов для таджикской недвижимости завышены и не соответствуют предлагаемым промышленным объектам;
Собственники промышленной недвижимости Таджикистана предлагают на рынок объекты, находящиеся в плачевном состоянии, и при этом устанавливают завышенные цены;
Более-менее полная и точная информация о промышленной недвижимости Таджикистана, ее правовом статусе, размерах, состоянии и т.д. отсутствует.

Все это придает рынку промышленной недвижимости, как в Душанбе, так и в других районах Республики стихийный и непредсказуемый характер.

На сформировавшемся западном и российском рынке принята другая, отличающаяся от предложенной выше классификации объектов недвижимости по категориям А, В и С.

КАТЕГОРИЯ "А".

Объекты недвижимости, используемые владельцем для ведения бизнеса:

объекты недвижимости, используемые для ведения определенного бизнеса. Обычно продаются вместе с бизнесом (специализированная недвижимость);
неспециализированная недвижимость: обыкновенные здания, магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

КАТЕГОРИЯ "В".

Объекты недвижимости для инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с целью получения дохода от аренды и(или) извлечения прибыли на вложенный капитал.

КАТЕГОРИЯ "С".

Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.