Новостройки в центре Душанбе – факторы ценообразования

На строительном рынке жилья наблюдается оживление. Упрощение процедуры регистрации, получения разрешений и сокращение административных процедур, на начальном этапе строительства, явилось причиной притока частного и иностранного капитала в сектор жилищного строительства.

На строительном рынке жилья наблюдается оживление. Упрощение процедуры регистрации, получения разрешений и сокращение административных процедур, на начальном этапе строительства, явилось причиной притока частного и иностранного капитала в сектор жилищного строительства.

Преимущественно строительство развивается в центральной части города, что обусловлено более высокой доходностью при реализации проекта. Однако, и себестоимость возведения жилья в центральной части города существенно отличается от микрорайонов.

В центре Душанбе, проложенные еще в 20 веке коммуникации, были рассчитаны на 2-3 этажные дома и иную плотность населения. Застройщику, для возведения многоквартирного дома в центре Душанбе, приходится решать целый ряд дополнительных вопросов. Так, в ходе согласования проекта многоквартирного дома, становится очевидным, что для полноценной подачи воды, строительной компании требуется построить свою собственную насосную станцию, и установить трансформаторную подстанцию. И все бремя по обновлению системы коммуникаций ложится на плечи застройщика, который в свою очередь включает расходы на создание коммуникаций в стоимость квадратного метра, который оплачивается конечным потребителем.

Вопреки существующим мифам, о том, что жилье в центре не может быть комфортным в связи с тем, что старые системы водоснабжения и энергообеспечения пришли в негодность, и не выдержат нагрузки многоквартирных домов, следует сказать, что каждый проект нового дома, проходит, этапы технического согласования и не может быть возведен без выполнения соответствующих норм по системам жизнеобеспечения.

Приобретая жилье в новостройке в центре Душанбе, покупатель в любом случае получает более высокий стандарт качества жилья, нежели, чем на вторичном рынке жилой недвижимости.

Немаловажным фактором, формирующим дополнительную цену квадратного метра жилья в центральной части Душанбе, является стоимость участка. Для возведения жилого дома, на месте предусмотренной под снос, в рамках градостроительного плана, малоэтажки, застройщику, либо инвестору необходимо решить вопрос о компенсационных выплатах собственникам сносимого дома.

По словам, Анвара Хамрокулова, директора Информационного центра недвижимости, на сегодняшний день, компенсационная стоимость, которую застройщик выплачивает, собственнику сносимого жилья, расположенного в центральной части Душанбе, составляет от 1100 до 1300 долларов США. Эти дополнительные затраты, также включатся в стоимость готового жилья.

В итоге цена средняя цена квадратного метра жилья в новостройке Душанбе колеблется в диапазоне от 1000 до 1300 долларов США.

Однако, несмотря на оживление рынка жилищного строительства, взрывного спроса на квартиры в новостройках Душанбе не наблюдается. Спрос на сегодняшний день демонстрирует не высокие показатели платежеспособности. Наиболее ликвидными в новостройках Душанбе остаются одно-комнатные и двух-комнатные квартиры.

По словам менеджера по продажам компании Строй-Комплекс, основными покупателями квартир в новостройках Душанбе, являются владельцы собственного бизнеса, а также таджикские предприниматели и специалисты, работающие за пределами Республики Таджикистан.

Большое значение играют финансовые аспекты, так до настоящего времени по причине отсутствия долгосрочных зарубежных инвестиций, таджикские банки не могут предложить приемлемые условия ипотечного кредитования, что во много сдерживает динамику развития темпов жилищного строительства и цены. Практика зарубежных рынков, показала, что появление ипотечного кредитования, оказывает существенное влияние на стоимость жилья.

Так, по данным Индикаторов рынка недвижимости, с период с 2003 по 2008 год средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве выросла с 1800 до 6000 долларов за квадратный метр. Разумеется, что в условиях глобального экономического кризиса, и особенностей социально-экономической ситуации в Таджикистане, подобной динамики увеличения цен быть не может, но рост цен на жилье в условиях развития ипотечного кредитования неизбежен.

Общемировые тенденции показывают, что население городов будет продолжать расти, и Душанбе в этом плане не исключение.